ДМИТРИЙ ГРАДОБОЕВ: КОНКУРЕНЦИЯ НА СТРОИТЕЛЬНОМ РЫНКЕ ЕСТЬ. Сергей Жеребин. Деловой квартал – 03.02.2014

Его стол буквально завален картами и документами. Из них при общении Дмитрий градобоев практически мгновенно выуживает нужную цифру. Самым успешным по строительству для Челябинска замглавы администрации называет 2012 г.: «Тогда мы ввели в эксплуатацию 1 млн 2 тыс. 561 кв. м жилья. Естественно, кто не любит рекорды? На 2013 г. мы ставили план — повторить рекорд». Официально рекорд 2012 г. не был побит.

Кризис помог строителям

В 2013 г. в Челябинске было сдано 902 тыс. 813 кв. м жилья. Но заместитель главы администрации города считает, что цифры могли быть больше, просто часть готовых объектов не вошла в статистику. Логику властей г-н Градобоев объяснил тем, что в историческом плане знаковым останется именно 2012 г., когда Челябинск построил свой первый миллион жилых «квадратов». И рваться за очередным миллионом уже не так принципиально.

Как оцениваете текущую ситуацию на строительном рынке?

— Динамика последних лет показывает, что идет значительный прирост объемов нового жилья. Наша цель была максимально насытить рынок предложением, чтобы сбалансировать предложение со спросом. Ситуацию на рынке жилья, которая была в Челябинске еще несколько лет назад грубо можно сравнить с ситуацией на продовольственном и авторынках во времена СССР и постсоветского периода. Мы хорошо помним, какие цены на дефицитную колбасу были в СССР (2-20,2-30 и 2-90) и как мы ее получали по карточкам в очередях. Сегодня вряд ли потребитель так хорошо ориентируется в ценах на колбасу. На рынке огромное предложение этого товара, которое удовлетворяет потребности. Покупатель просто выбирает, покупает товар в соответствии со своими желаниями и возможностями. То же самое с автомобилями. Сегодня авто можно купить сразу по любой цене и любого качества — в городе масса автосалонов, предложение большое. На рынке жилья в Челябинске еще в 90-е — начале 2000-х квартиры не были рыночным продуктом. И наша задача была привести этот продукт в такую же рыночную плоскость, как и все другие товары и услуги, необходимые человеку.

Это получилось?

—Да, в прошлом году в Челябинске впервые с 1993 г. вторичное жилье стало дешевле, чем первичное. Это говорит о том, что рыночный механизм сработал. Мы наконец-то «ввалили» в этот рынок достаточное предложение нового жилья. Можно вспомнить, что еще пару лет назад 2-комнатная «хрущевка» по цене в 45 тыс. руб. за «квадрат» площадью 40 кв. м стоила 2 млн руб. Тогда как новая 2-комнатная квартира в 60 кв. м, пусть и 1 кв м. в ней стоил дешевле — 40 тыс. руб., обходилась в 2,4 млн руб. Рынок потребления выбирал старый фонд, следуя логике: «Лучше «хрущевку» возьмем, но в том месте, где нам надо, и пусть даже 1 кв. м в ней дороже». Поэтому вторичное жилье и было конкурентным. Застройщики правильно сориентировались, жилья стало очень много, а в проектных предложениях построенные для продажи квартиры стали разноплановыми (по метражу, отделке, расположению на карте города).

Кризисные явления как-то отражаются на строительном рынке?

— Ожидание кризиса помогло строителям. Ни для кого не секрет, что люди второй год ждут, но никак дождаться не могут кризиса. Соответственно, вкладывают деньги в недвижимость. И динамика продаж 2013 г. показывала, что рынок потребления жилья не имел привычных скачкообразных сезонных проявлений.

Осенью 2013 г. начали отзывать лицензии у банков, и нашим застройщикам опять повезло. Люди меньше стали верить банкам и опять стали нести деньги на покупку квартиры. В январе этого года появился некий третий фактор — курс доллара продолжил рост. Это тоже на руку строителям.

Кстати, динамика января показала что «вторичка» стала расти в цене, ее стали покупать. Значит, на рынке потребления опять недостаточное количество «первички», и администрация города ставит задачу выходить в этом году на показатели строительства жилья, равные 2012-2013 гг.

Сколько в планах сдать в 2014 г.?

— Мы провели встречи с 80 организация-ми-застройщиками города. По итогам встреч 41 застройщик планирует ввести в эксплуатацию 925 тыс. кв. м многоквартирного жилья (141 дом). Прибавляя индивидуальное жилье, получаем миллион кв. м. Всегда есть плановая погрешность в 9-13%, с учетом которой можно рассчитывать на сдачу в 2014 г. не менее 800-850 тыс. кв. м жилья в многоквартирных домах и 100-150 тыс. кв. м индивидуального жилья. Стартовая позиция застройщиков на начало 2014 г. даже лучше, чем мы имели на начало 2012 г. У нас на сегодня 93% домов от заявленных к сдаче в 2014 г. уже имеют разрешение на строительство. Очень много домов в большой стадии готовности — уже с крышами стоят.

Крупнейший игрок на строительном рынке «Гринфлайт» в 2013 г. перенес сроки сдачи ряда своих домов в микрорайоне «Парковый». Скажется ли это на сроках строительства «Академ Риверсайда», который застройщик начал возводить позже, чем «Парковый»?

— Компания задержала ввод в эксплуатацию ряд своих домов, и дольщики организовали обсуждение переноса сроков на независимом интернет-форуме. Данная ситуация возникла из-за низкой информированности дольщиков со стороны застройщика о ходе строительства жилых домов, а также отсутствия диалога со стороны строителей, необходимого покупателям. При этом я считаю, что жилье легче строить и достраивать, когда есть застройщик, и открытость обсуждения процессов здесь просто необходима каждой из сторон. Я встречался с дольщиками. В том, что дома будут достроены, как мне показалось, мы убедили людей. Убежден, что мы вместе достроим «Парковый» и «Академ Риверсайд». Земля куплена официально на аукционе, причем земля «Академ Риверсайда» — на федеральном аукционе, и ход строительства контролируется еще и федеральным фондом развития жилищного строительства. У застройщика сегодня имеются все разрешения на строительство домов «Паркового» и «Академ Риверсайда», заявленных к продаже.

Люди, наверное, вправе требовать, чтобы указанные в договорах сроки были соблюдены?

— В данном случае дольщики защищены ФЗ №214 «О долевом участии в строительстве». Нужно дождаться окончания достройки объекта и при наличии претензий предъявить их застройщику. Все это прописано в ФЗ №214.

Строительные резервы

Аукционы по продаже муниципальной земли в 2013 г. постоянно сотрясали скандалы. В адрес Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям звучали упреки. Результаты аукциона на освоение 50-го микрорайона, который выиграла КЖСИ, в УФАС пожаловались сразу три компании — «КПД Заказчик», «Юникс» и «Метчелстрой»: «Мы представляем точку зрения 70-80% челябинских компаний, которым сегодня просто не дают строить. Предпочтение отдается двум компаниям — «Гринфлайту» и КЖСИ. По «Парковому» можно было проводить как минимум три разных аукциона, но провели один, потом переуступили участок с нулевой рентабельностью «Гринфлайту»», — приводит слова одного из подававших жалобу в УФАС uralpress.ru. 50-й микрорайон в итоге все же достался КЖСИ. Но большинство других участков муниципальной земли, подготовленных к торгам, КУИЗО не смогло реализовать.

Участники рынка нередко заявляют, что самые лакомые куски под застройку постоянно отходят одному-двум игрокам. Почему у нас монопольный рынок?

— Мы ведем статистику. И до 2005 г. в Челябинске было 25-30 компаний — заказчиков строительства. Из них во вводе жилья участвовало 10-12 компаний, 3-4 из которых были лидерами («Монолит», ЧФСК, «Жилтехстрой»). Они втроем сдавали 70-75% от общего объема жилья. В 2005 г. ситуация изменилась (прим. ред.: в 2005 г. мэром Челябинска стал Михаил Юревич), мы «вбросили» в рынок такое количество земли, что на нем можно было построить порядка 5 млн кв. м жилья. Это было сделано, чтобы компании имели задел в работе. Потому что стройка — достаточно долгий цикл: нужно проектировать, получать и выполнять технические условия, строить, в конце концов. Кто-то делает это быстрее, кто-то медленнее. Но в рынке на пять лет был заложен некий потенциал земельных отношений, и этот потенциал все эти годы сохранялся посредством продажи через аукционы земельных участков. Сдавали 600 тыс. кв. м в год — на строительство 600 тыс. кв. м у нас продавалось земли на аукционах. И эти 5 млн были переходящими все эти годы. Держателями этого актива в разные годы было от 85 до 93 компаний — заказчиков строительства. Соответственно, уже в 2008 г., когда в городе было введено в эксплуатацию 880 тыс. кв. м жилья, в нем участвовало уже 37 компаний. В 2012 г. во вводе в эксплуатацию участвовало 56 компаний. В 2013 г. — 46. То есть судите сами: 12 застройщиков было в 2003 г. и 56 в 2012 г. Есть ли конкуренция? Очевидно, что есть.

При смене власти в регионе изменится ли структура застройщиков в городе?

— Оформленные права аренды, собственности на землю очень трудно забрать. Но если компании захотят их продать, переуступить, наверное, на рынке появятся другие игроки. Нам-то в администрации города нет большой разницы, с теми 93 заказчиками строительства работать или часть из них сменят другие. Главное для нас — надежность компании и результат, который она приносит.

Какие участки земли будут проданы на аукционе в 2014 г.?

— Из-за противоречий в законодательстве, качества подготовки исходных данных аукционов, протестов антимонопольной службы в 2013 г. мы провели всего 3 аукциона. В 2010 г. — 31 аукцион. В апреле продали право аренды одного участка под многоэтажную парковку на площадке «Красное поле», в декабре — земельный участок на ул. Мамина под многоквартирный дом и 50-й микрорайон под комплексную застройку. Несколько земельных участков остались переходящими на 2014 г.: это 20-й, 19-й, 19-1-й, 19-2-й, 19-3-й микрорайоны Северо-Запада, а также 48-й район Краснопольской площадки, которую застройщик не стал осваивать в свое время. Это только 6 новых микрорайонов под комплексное освоение, которые уже сформированы для продажи. Сформированы документы и на продажу участков под точечную застройку: это участок в 1-м микрорайоне в Чурилово под три высотных 16-этажных дома. Участок по пер. Яблоневому под строительство также трех 16-этажек, по ул. Мамина на Первом озере — также под строительство трех высоток и другие. На аукцион они будут выставлены в ближайшее время. На всех этих участках можно построить порядка 1,5 млн кв. м жилья. Это еще на два года работы для наших строителей.

После того как эти участки будут освоены, Челябинску придется, расширять границы за счет пригорода?

— В прошлом году мы делали технико-экономическое обоснование по возможным корректировкам генерального плана города Челябинска. И градостроители высказали мнение, что в нынешних границах муниципального образования при интенсивном развитии города (без резкого расширения границ, как в Москве и Екатеринбурге) мы сможем построить 15 млн кв. м жилья. Этого объема хватит еще на 15-20 лет строительства.

Какие площадки можно назвать перспективными?

— Площадки сверо-западного планировочного района от ул. С. Юлаева до границы города, Краснопольская площадка, земельный участок вдоль Университетской набережной («Академ Риверсайд»), микрорайон «Западный луч» (1-я и 2-я очереди) позволят построить на своих территориях порядка 5 млн кв. м жилья. Есть проект по застройке Тракторозаводского административного района, который в своем развитии предусматривает прирост жилого фонда более чем на 2 млн кв. м. Площадка на месте шлакоотвалов ТЭЦ-2 (между пр. Ленина и районом Первого озера), где можно рекультивировать 200 га шлакоотвалов и разместить 800 тыс. кв. м жилья. Неправильно иметь такие территории со шлакоотвалами в центре города. В районе пос. Береговой в Ленинском районе проектом планировки утверждена документация на строительство жилья, сравнимого по объему с жилым фондом г. Чебаркуля, — 700-800 тыс. кв. м. Считаю перспективным для застройки район пос. Новосинеглазово. Это экологически чистое место. На участке между озером Синеглазово и южной частью поселка, по генплану, в перспективе предусматривается б микрорайонов, а это еще примерно 760 тыс. кв. м жилья. Всего на свободных территориях города в существующих границах генплана мы сможем возвести 9 млн кв. м жилья. А оставшиеся 6 млн кв. м можно будет построить на площадках, где сейчас размещается ветхий, в перспективе подлежащий сносу фонд.

Земли расформированного автомобильного училища, прояснилась ли с ними ситуация?

— Нет, там федеральный собственник. Мы пытались общаться по этому объекту, хотели даже кафедральный собор туда привязать проектом, потому что это самая высокая, обзорная точка Челябинска, но у нас не получилось. Неоднократные обращения в Министерство обороны ни к чему не привели.

Очень часто в адрес мэрии от застройщиков звучит еще один упрек. Отдельным застройщикам (в частности, «Гринфлайту») разрешают возводить панельное жилье, другим — нет. Почему избирательный подход?

— В 2013 г. в строительстве домов 97-й серии участвовала не одна компания, как всем хочется слышать, а 20 компаний. Шесть компаний строили дома 121-й серии, 4 компании строили дома из панелей завода «Бетотек» (это тоже панельное жилье). То есть у нас 30 компаний из тех, что сдавали жилье в 2013 г., строили «панельку».

А как же архитектурный облик города, за который город бился, пытаясь запретить строительство «панелек»?

— Запретить панельное строительство не удастся, потому что в силу закона это невозможно, да и целей мы таких не ставили. Мы хотим, чтобы в том числе и панельные дома имели свой архитектурный облик. Максимум, где мы участвуем при проектировании объектов в архитектуре, это в согласовании эскизного проекта, а эскизный проект такой юридической силы, какой нам хотелось бы, не имеет. Но стоит сказать, что наша панельная застройка стала другой. И завод УМР-4 («Бетотек») делает достаточно интересные решения. Это, по сути, та же 97-я серия, но дома внешне получаются абсолютно другими. Сегодня в Челябинске появляются 14-, 16-, 18-этажные дома из панелей. Первая 24-этажка запроектирована на Краснопольском проспекте — строится по финской технологии. Панельные дома могут быть приятными для глаза. Мы пытаемся создать в городе такую архитектурную среду в панельном строительстве, которую удается создавать в Скандинавии уже долгие годы (где 90% жилья — панельное), и у нас это получится.

«Майские указы» президента предусматривают бесплатное выделение участков земли под застройку? У нас уже что-то в этом направлении делается?

— Есть земельный кодекс, в него в этой части изменения пока не внесены. Мы руководствуемся в работе этим документом. Сегодня под строительство объектов коммерческого назначения земельное законодательство предусматривает три формы предоставления: через предварительный выбор, через публикацию в СМИ (когда по заявлению граждан публикуется информация о предоставлении земельного участка, и если никто не заинтересовался, то участок оформляется на заявителя), третья форма — аукцион. Для жилищного строительства, кроме аукционной формы, в законодательстве других форм предоставления земли пока не предусмотрено. Будут поправки в связи с «майскими указами» президента — будем их исполнять.

А это сегодня реально, ведь средства от продажи земли пополняют городскую казну?

— Меня, как градостроителя, такая идея прельщает, потому что если земельный оборот будет более доступен, то и объекты, создаваемые строителями, будут более доступны потребителю. Но здесь же две стороны медали. Минрегион обозначает цифру, что на создание 1 кв. м жилья нагрузка социальными объектами составляет от 10 до 14 тыс. руб. на кв. м. Представьте, если не проводить аукцион? На что тогда строить детские сады, школы, поликлиники, инфраструктурные объекты?

Мэрия постоянно препятствует строительству ТРЦ на пересечении пр. Ленина и ул. Свободы, которое ведет бизнесмен Виктор Тартаковский. Поясните текущую позицию по этому объекту?

— Больше всего контактов за всю современную историю с Виктором Леонидовичем Тартаковским имел я. Посредством этого диалога многое удалось сделать. Мы ввели в эксплуатацию дома по ул. Салютной, по ул. Героев Танкограда две очереди, по ул. 250 лет Челябинска, по Комсомольскому проспекту, которые считались проблемными долгостроями. Решили проблемы оформления документов права на 7 самовольно возведенных трансформаторных подстанций, 4 высоковольтные перемычки между этими трансформаторными подстанциями также были оформлены в правах. У нас сегодня из проблемных по жилью осталось буквально два объекта: дом на Свободы — Коммуны и дом по ул. Гюго. Мы встречались с Виктором Леонидовичем и договорились два этих объекта ввести в эксплуатацию в этом году. Что касается коммерческих объектов, то наверняка диалог продолжится. Но любой параметр в строительстве должен обосновываться градостроительными нормами и правилами.

Сейчас такого обоснования нет?

— Есть некий проект застройки, развития и реконструкции территории, который был согласован при исполнении определенных условий, не выполнив которые, считать этот документ утвержденным нельзя. По этому проекту на земельном участке площадью всего 1,3 га планируется построить здание в 53 тыс кв. м. Это как в той сказке: «А можно из этой овчинки 10 шапок сшить? Можно! Только их никто носить не сможет». То есть, если что-то и привязывать, то нужно все-таки проанализировать территорию градостроительными параметрами: в том числе необходимым количеством парковочных мест.

А в чем сложности?

— Когда стоит на этой же земле объект областного правительства и не решен вопрос либо его сноса, либо реконструкции, трудно обсуждать строительство объекта с заявленной площадью. Своими параметрами заявленный ТРЦ фактически предусматривает снос 2-этажного фондохранилища. Но перспектива переговорного процесса есть, потому что не может достаточно «вкусный» кусок земли в центре города стоять неосвоенным.

Дмитрий Градобоев

Заместитель главы администрации г. Челябинска по вопросам градостроительства.

Родился 16 июня 1971 г. в поселке Первомайский г. Коркино Челябинской области.

Образование:

1988-1993 гг. — Челябинский государственный технический университет (ныне ЮУрГУ), специальность «инженер-строитель».

Карьера:

1994-1997 гг.— производственно-коммерческая фирма «Альфа-1», мастер и прораб; 1997-1998 гг. — 000 «Альфастрой», директор; 1998-2003 гг. — 000 «Альфамонтажстрой», директор;

2О03-2О06 гг. — 000 «Стройзаказчик», директор; 2006-2007 гг. — Управление градостроительства администрации г. Челябинска, заместитель начальника;

2007-2011 гг. — Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска, начальник;

С 2011 г. назначен заместителем главы администрации г. Челябинска по вопросам градостроительства.